Numri i apartamenteve e njësive të tjera të banimit, që ishin të disponueshme për t’u dhënë me qira në prill 2025, arriti në 23.4 mijë, ose 38% më shumë se e njëjta periudhë një vit më parë. Ndërsa të ardhurat e gjeneruara nga këto njësi në janar-prill arritën në 12 milionë euro, tregu po ndien pasojat e konkurrencës. Qiradhënësit po i lëshojnë apartamentet për më pak ditë, ndërsa nuk po arrijnë të rrisin çmimet. Për herë të parë, e ardhura mesatare ditore për qiradhënës ishte në rënie në muajt e parë të vitit. Gjithsesi, kërkesa për net-qëndrime pritet të rritet deri në 35% në gusht, sipas të dhënave nga AirDNA.
“Kopjimi” i një modeli biznesi të suksesshëm është një praktikë e njohur në Shqipëri, deri në atë masë sa rrezikon ta kthejë në një sipërmarrje të pasuksesshme.
Dyqanet e vogla të lagjes, baret etj., janë ngritur historikisht në çdo cep, deri sa filluan të konkurroheshin nga zinxhirët e supermarketeve dhe të linjave të lokaleve, që kishin avantazhin e ekonomisë së shkallës.
Moda e viteve të fundit është dhënia e shtëpisë me qira ditore, një aktivitet që u nxit nga kthimi i Shqipërisë në një destinacion të preferuar turistik.
Lëshimi i një apartamenti në pronësi me qira, apo administrimi i disa prej tyre nga të tretë është bërë një alternativë për gjenerimin e të ardhurave për shumë familje apo individë.
Me çmimet ditore të qirave që janë më të lira sesa të hoteleve dhe numrit më të lartë të personave që mund të qëndrojnë në një apartament, kërkesa për këto njësi akomoduese mbetet e lartë, duke nxitur gjithnjë e më shumë individët apo subjekte që të merren me këtë biznes.
Disa filluan të japin me qira shtëpitë e papërdorura, të tjerë morën shtëpi më të lira dhe u zhvendosën në periferi, ndërsa u krijuan dhe biznese që menaxhonin më shumë se një apartament.
Sipas të dhënave të AirDNA, njësia analitike e platformës së qiradhënies Airbnb, të bëra të disponueshme për “Monitor”, në janar – prill 2025, nga qiradhënia e njësive të banimit nëpërmjet platformës Airbnb u gjeneruan të ardhura prej 12.3 milionë eurosh, me rritje prej 49% me bazë vjetore.
Ritmet e rritjes vijojnë të mbeten të larta. Për gjithë vitin 2024, nga qiradhënia në Shqipëri u gjeneruan gjithsej 85 milionë euro, me rritje prej 85% me bazë vjetore. Për krahasim, për gjithë vitin 2021, ky treg qarkulloi vetëm 14 milionë euro.
Në janar – prill 2025, në vend hynë 2.44 milionë shtetas të huaj me rritje prej 5% me bazë vjetore, nga 38% që kishte qenë zgjerimi për të njëjtën periudhë të një viti më parë. Ndërsa ritmet e hyrjes së të huajve po ngadalësohen, e kundërta po ndodh me shtëpitë që po lirohen për ta.
Sipas të dhënave të AirDNA, në prill kishte 23.4 mijë njësi të listuara për t’u dhënë me qira, me rritje prej 38% në raport me të njëjtin muaj të një viti më parë, ose rreth 6.4 mijë apartamente apo njësi banimi më shumë.
Në prill 2023, kishte vetëm 12.6 mijë njësi të listuara, pra në dy vjet, numri i tyre është dyfishuar. Numri i apartamenteve të disponueshme për t’u marrë qira në prill 2025 ishte i njëjti me gushtin 2024, kur gjithnjë shënohet rekord për shkak të kërkesës së lartë në kulmin e sezonit.
Sa apartamente jepen me qira ditore
Sipas të dhënave të AirDNA, në prill kishte 23.4 mijë njësi të listuara për t’u dhënë me qira, me rritje prej 38% në raport me të njëjtin muaj të një viti më parë, ose rreth 6.4 mijë apartamente apo njësi banimi më shumë. Në prill 2023, kishte vetëm 12.6 mijë njësi të listuara, pra në dy vjet, numri i tyre është dyfishuar. Numri i apartamenteve të disponueshme për t’u marrë qira në prill 2025 ishte i njëjti me gushtin 2024, kur gjithnjë shënohet rekord për shkak të kërkesës së lartë në kulmin e sezonit.
Për herë të parë, të ardhurat ditore reale janë në rënie
Shtimi i konkurrencës dhe çmimet relativisht të ulëta të qirasë ditore, që variojnë mesatarisht nga 45 euro në shkurt deri në 80 euro në gusht në kulmin e sezonit, së bashku me normën e zënies që luhatet nga 30 në 60%, po e bëjnë këtë biznes të paleverdishëm, pavarësisht kërkesës së lartë për akomodim që ka nga turistët.
Treguesi i parë që biznesi i qiradhënies nuk është më aq i leverdishëm është rënia e përqindjes së zënies së njësive të banimit.
Në shkurt 2025, norma e zënies ishte 39.3%, nga 42.2% në të njëjtin muaj të një viti më parë. Në mars, treguesi ishte 37.2%, nga 44.1% në mars 2023. Vetëm në prill, zënia ishte pothuajse në të njëjtat nivele, në 46.2%.
Kjo do të thotë që nga 30 ditë, apartamenti është dhënë me qira vetëm për 14 ditë.
Sinjali i dytë është ai i të ardhurave mesatare ditore reale. Indikatori RevPAR (të ardhura për qiranë e disponueshme) tregon të ardhurën reale ditore bazuar në arkëtimin e një muaji dhe që jep një ide më të qartë të shëndetit të tregut.
Për herë të parë, që nga viti 2021, kur AirDNA raporton të dhënat, fitimi neto nga qiraja ditore është në rënie, ose ka mbetur i pandryshueshëm në muajt e parë të këtij viti. Në mars 2025, e ardhura mesatare ditore reale ishte 17.59 euro, nga 20.2 euro në mars 2024.
Kjo do të thotë se nëse e jep shtëpinë me një çmim ditor prej 47.3 eurosh (aq sa është mesatarja për këtë muaj, sipas AirDNA, përfshirë pastrimin), zënia është 37.2%, d.m.th. në apartament ka qiramarrës vetëm për 11.5 ditë.
Si rrjedhojë, e ardhura mujore është rreth 544 euro. Qiradhënësi ka shpenzime të tjera fikse, si dritat, uji, amortizimi apo humbja e pajisjeve, duke bërë që fitimi neto të jetë edhe më i ulët.
Në prill, e ardhura mesatare ditore neto ishte 24.5 euro, pothuajse njësoj me të njëjtin muaj të vitit të kaluar, me një total mujor prej 734 eurosh.
“Tregu i qiradhënies ditore po shkon drejt maturimit”, thotë Stela Dhami nga “Colliers International”. Ka një rritje të stokut të apartamenteve dhe kjo çon në ulje të çmimit. “Si gjithmonë diferencon vendndodhja dhe shërbimi.
Kush i ofron të dyja, përfiton më shumë”, shton ajo.
Të dhënat e AirDNA tregojnë se kthimi mujor, i matur si mesatare kombëtare, varion nga 470-560 euro/muaj për periudhën janar-mars dhe nëntor-dhjetor.
Periudha që ka fitime më të larta është korriku dhe gushti, me 1400-1500 euro në muaj, që rritet përgjithësisht si rrjedhojë e qirave më të shtrenjta në zonat bregdetare. Pas tyre vjen qershori, me rreth 1000 euro.
“Viti i kaluar ka sjellë rritje të konsiderueshme të numrit të pronave në treg, gjë që ka ndikuar në performancën e pronave me qira afatshkurtër në Shqipëri”, thotë Brendi Hoti, nga agjencia që merret me dhënien e apartamenteve me qira ditore “Pikhost”.
“Sidomos në qytetet e mëdha, si Tirana, Vlora, Shkodra ka pasur shumë prona të reja.
Kjo ka sjellë një numër më të vogël të rezervimeve për secilën pronë. Thënë kjo, menaxherët e pronave kanë ulur çmimet për të qenë më konkurrues. Shumë prona kanë pasur rënie të të ardhurave në krahasim me vitin e mëparshëm.
Pronat që nuk kanë pasur ndikim janë ato që janë më kualitative (p.sh. mobilim modern, ndërtesa të reja, vendndodhje e mirë) dhe pronat ekskluzive/luksoze”, thotë z. Hoti.
Sa fitohet nga qiraja ditore
Të dhënat e AirDNA tregojnë se kthimi mujor, i matur si mesatare kombëtare, varion nga 470-560 euro/muaj për periudhën janar-mars dhe nëntor-dhjetor.
Periudha që ka fitime më të larta është korriku dhe gushti, me 1400-1500 euro në muaj, që rritet përgjithësisht si rrjedhojë e qirave më të shtrenjta në zonat bregdetare. Pas tyre vjen qershori, me rreth 1000 euro.
Kërkesa për net-qëndrime vijon të mbetet e lartë
Ndonëse kthimi ditor nga qiraja është në rënie, apo i pandryshuar, kërkesa e të huajve për të qëndruar në njësi akomodimi nëpërmjet Airbnb vijon të mbetet e lartë.
Në katër muajt e parë të vitit u regjistruan gjithsej rreth 250 mijë net-qëndrime, me rritje prej 43% në raport me janar-prill të vitit të mëparshëm. Një vit më parë, zgjerimi ishte 90%.
Vitet e fundit është krijuar një nëntreg i “hotelerisë” për turistët familjarë dhe të rinjtë me buxhet të ulët, duke qenë se tipologjia e turistëve që po vijnë më shumë në Shqipëri është me kosto të ulët dhe me çantë shpine, që nuk është i gatshëm të shpenzojë shumë.
Ndonëse turistët po shtohen, ata po qëndrojnë më pak. Rreth tre vite më parë, turistët qëndronin në shtëpi me qira për më shumë se tre net. Dy vitet e fundit, mesatarja ka zbritur poshtë nivelit prej tre netësh.
Çmimet nuk po rriten më
Kërkesa e lartë për qira ditore vitet e fundit ndikoi në rritjen e çmimeve. Në prill 2024, çmimi mesatar i qirasë ditore arriti në 52.7 euro, sipas të dhënave të AirDNA, ose 37% më i lartë sesa në vitin 2021, kur raportohen të dhënat e para.
Tendenca ishte e ndryshme në muajt e parë të 2025-s, me çmimin mesatar në prill që mbeti pothuajse i pandryshuar në raport me një vit më parë, teksa në treg ka gjithnjë e më shumë banesa të disponueshme.
“Është e vërtetë që numri i pronave që jepen me qira ditore është rritur ndjeshëm. Nuk presim rritje të çmimeve, pasi tregu është bërë më konkurrues. Megjithatë, pritshmëritë për këtë vit mbeten pozitive, pasi parashikohet një fluks i lartë turistësh.
Një sfidë këtë sezon veror ka qenë fillimi me mot jo shumë të favorshëm, gjë që ka ndikuar në një nivel rezervimesh më të ulët se sa pritej”, thotë Brendi Hoti, nga “PikHost”, agjencia që merret me dhënien e apartamenteve me qira ditore.
Krahas konkurrencës së shtuar, që nuk ka mundësuar rritjen e çmimeve, sidomos në kryeqytet, Euro i ka dhënë një tjetër goditje kthimit nga qiraja.
Shtëpia mbetet bosh gjysmën e muajit
Një apartament mund ta japësh me qira ditore nga 40-80 euro, por jo i gjithë muaji është i zënë.
Sipas statistikave të AirDNA, norma e zënies varion nga 30% në janar deri në 60% në gusht.
Treg i leverdishëm për ata që japin shumë hyrje me qira
Ndonëse kthimi nga qiraja ditore është përgjithësisht i ulët, për shkak të konkurrencës së lartë, duket se në Shqipëri, njerëzit nuk mendojnë shumë gjatë për kthimin e investimit.
Zotëruesit e pronave e të tjerët ndoqën trendin, duke e shtuar ndjeshëm stokun e apartamenteve që jepen me qira ditore, duke e parë si një mënyrë e lehtë për të fituar të ardhura.
Konkurrenca e lartë ka mbajtur çmimet e ulëta. Në Tiranë, p.sh., nëse kërkon për një fundjavë në qershor, gjen apartamente me 30-40 euro nata. “Britney’s Apartments”, 350 metra nga qendra ka një çmim ditor prej 40 eurosh, përfshirë taksat dhe shpenzimet e tjera, me një dhomë ndenjeje e kuzhinë, e një dhomë gjumi.
Dhomën mund ta anulosh pa pagesë deri dy ditë para datës së qëndrimit. Teksa largohesh nga qendra, çmimi zbret në 30-35 euro/ditë.
“Nëse ke më pak se 5 banesa nuk ke leverdi t’i japësh me çmim më pak se 40 euro në zonën jashtë Unazës së Madhe, por tani çmimi është rreth 30 euro nata, pasi ka shumë konkurrencë”, – thotë Sonila, e cila menaxhon disa apartamente me qira në zonën pas spitalit Universitar “Nënë Tereza”.
Numri i njësive që jepen me Airbnb dhe i hoteleve në zonën afër qendrës është shtuar shumë dhe kjo po mban në presion çmimet, sqaron ajo.
“Kur ofroj çmim 30 euro synoj ta jap për një periudhë jo më pak se treditore, për të mbajtur kostot nën kontroll.
Nuk e konsideroj një biznes me perspektivë, pasi është i varur shumë nga sezonaliteti dhe ulja e çmimeve të akomodimit nga oferta e lartë. Asnjëherë nuk e di se për sa ditë do të arrij që ta jap apartamentin me qira, duke e bërë një biznes tepër të pasigurt”.
Nga marrëdhëniet e vazhdueshme me klientët, Sonila ka konstatuar se në Shqipëri vjen një lloj turisti që nuk do të paguajë dhe negocion deri në qindarkën e fundit.
Pronat që jepen me qira janë të një cilësie relativisht të lartë, si rrjedhojë e investimeve të kryera në arredim e pajisje, një kosto shtesë kjo për qiradhënësit.
Më e leverdishme është qiradhënia ditore për subjektet që menaxhojnë disa njësi banuese njëkohësisht, duke shfrytëzuar ekonominë e shkallës, që çon në kosto më të ulëta të mirëmbajtjes dhe rrit kthimin për njësi.
“Kur krahasojmë të njëjtat prona në portofolin tonë, vërejmë se për periudhën janar–prill 2025 ka pasur më shumë kërkesë krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2024, gjë që tregon interes të shtuar për turizmin në Shqipëri, sidomos jashtë sezonit të lartë.
Shpresa jonë është që sezoni të zgjatet përtej muajit gusht. Aktualisht nuk ka shumë kërkesë për shtatorin dhe tetorin, por zakonisht rezervimet për këta muaj vijnë si last minute”, thotë Brendi Hoti i “Pikhost”.
Pritet rritje dyshifrore edhe këtë verë
Shqipëria pritet që edhe këtë verë të ketë kërkesë të lartë për net-qëndrime përmes platformës Airbnb. Të dhënat e AidDNA, që u vunë në dispozicion për herë të parë për “Monitor”, tregojnë se bazuar në prenotimet e deritanishme, kërkesa për net-qëndrime tregon për një rritje të fortë në muajt e verës.
Në qershor pritet që net-qëndrimet të jenë 27% më të larta në raport me të njëjtin muaj të vitit të mëparshëm, në korrik me 33% dhe në gusht do të jenë 35% më shumë.
AidDNA thekson se edhe pas tre vitesh me rritje të fortë, tre tregjet kryesore në Shqipëri, që janë Vlora + Saranda, Tirana e Durrësi po vijojnë zgjerimin dyshifror.
Rritja e përshpejtuar ka filluar nga shkurti i vitit 2022, që përkon dhe me periudhën kur turizmi në vend mori një kthesë të fortë pas pandemisë, që e ndali përkohësisht vrullin.
Ndërsa në numër listimesh kryeson rajoni Vlorë + Sarandë, rritja më e fortë e kërkesës për net-qëndrime ka qenë në Durrës, me 51% mesatarisht për katër muajt e parë të këtij viti, e ndjekur nga Vlora + Saranda, me 35% dhe Tirana me 29%./ Monitor.al
